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Rivalutazione terreni e partecipazioni: determinazione e versamento dell’imposta


La possibilità di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni è stato oggetto di vari interventi normativi. Da ultimo, l'art. 29 DL 17/2022 ha disposto la possibilità di effettuare la rivalutazione per le partecipazioni in società non quotate e per i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2022. Sintesi della disciplina, termini, esempi di calcolo e compilazione.

Introduzione La possibilità di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni, sia agricoli che edificabili, posseduti da persone fisiche e società semplici, è stata introdotta dagli artt. 5 e 7 L. 448/2001 (legge finanziaria 2002). Attraverso il processo di rivalutazione, il valore da assumere in luogo del costo o valore di acquisto:

  • è determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da specifiche categorie di soggetti;

  • è assoggettato a un'imposta sostitutiva.

Annualmente, disposizioni di legge hanno riaperto i termini per la rivalutazione. Gli ultimi interventi normativi sono stati previsti dall'art. 1 c. 693 e 694 L. 160/2019, dall'art. 137 DL 34/2020 conv. in L. 77/2020, dalla Legge di Bilancio 2021 (art. 1 c. 11221123 L. 178/2020) e, infine, dall'art. 29 DL 17/2022 conv. in L. 34/2022, che ha disposto la possibilità di effettuare la rivalutazione per le partecipazioni in società non quotate e per i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2022. A tal fine, l'imposta sostitutiva dovuta deve essere versata entro il 15 novembre 2022 (in luogo del 15 giugno 2022, come da previsione ante conversione) in un'unica soluzione, oppure rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo.

Profili soggettivi e oggettivi La rivalutazione delle partecipazioni non qualificate e dei terreni, di cui agli artt. 5 e 7 L. 448/2001, riguarda:

  • le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell'esercizio di attività commerciali;

  • gli enti non commerciali di cui all'art. 73 c. 1 lett. c) TUIR;

  • le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell'art. 5 TUIR;

  • i soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia.

Relativamente alla rivalutazione dei terreni, la stessa è applicabile nella fattispecie in cui, i menzionati soggetti, posseggano terreni edificabili o a destinazione agricola, a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento quale, usufrutto, di superficie o enfiteusi, e che sia fuori dall'attività imprenditoriale eventualmente esercitata. In merito alle partecipazioni, invece, le disposizioni sulla rivalutazione sono applicabili solo ai titoli, alle quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati.

Adempimenti e determinazione dell'imposta sostitutiva La rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni e delle partecipazioni non qualificate richiede la redazione di una perizia di stima da parte di un professionista abilitato che, in riferimento ai beni posseduti al 1° gennaio 2022 deve essere redatta entro il 15 novembre 2022 (in luogo del 15 giugno 2022, come da previsione ante conversione). Il nuovo valore dei predetti beni, quindi, può essere contrapposto al corrispettivo della cessione a titolo oneroso degli stessi in luogo dell'originario costo o valore di acquisto. Si fa presente, tuttavia, che tale valore non può essere incrementato degli oneri inerenti e, quindi, neanche dell'eventuale imposta di successione e donazione, ad eccezione dell'ipotesi prevista dalla norma con riferimento alla spesa sostenuta per la redazione della perizia. La perizia di stima asseverata presso le cancellerie dei tribunali, gli uffici dei giudici di pace e i notai, deve essere conservata dal contribuente unitamente ai dati identificativi dell'estensore della stessa e al codice fiscale della società periziata, nonché alle ricevute di versamento dell'imposta sostitutiva da esibire in caso di richiesta da parte dell'Amministrazione Finanziaria. In particolare, la menzionata perizia, deve essere redatta:

  • con riferimento ai titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati, dagli iscritti all'albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché dagli iscritti nell'elenco dei revisori legali dei conti;

  • con riguardo ai terreni edificabili e con destinazione agricola, dagli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

N.B. Per entrambe le tipologie di rivalutazione la perizia di stima può anche essere redatta dai periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura a norma art. 1 c. 428 L. 311/2004.

Valore rideterminato di terreni e partecipazioni

Il valore rideterminato è utilizzato ai fini della determinazione dei redditi diversi relativamente ai terreni e alle aree fabbricabili (art. 67 c. 1 lett. a) e b) DPR 917/86) e alle partecipazioni (art. 67 c. 1 lett. c) e c-bis) DPR 917/86), in luogo del costo o valore di acquisto.

La procedura di rivalutazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell'intero importo dell'imposta sostitutiva o, in caso di pagamento rateale, con il pagamento della prima rata. Tuttavia, qualora, il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare i successivi versamenti, questi ultimi sono iscritti a ruolo ai sensi degli artt. 10 e s. DPR 602/73 (Circ. AE 4 agosto 2004 n. 35/E). In quest'ultima ipotesi, il contribuente può comunque avvalersi delle disposizioni contenute nell'art. 13 D.Lgs. 472/97 (ravvedimento operoso).

Al fine di determinare l'imposta da versare, occorre applicare l'aliquota del 14% (come incrementata dall'art. 29 DL 17/2022) al valore del terreno o della partecipazione risultate dalla perizia giurata di stima (base imponibile). L'ammontare così determinato può essere versato in un'unica soluzione, o con un massimo di tre rate annuali, entro il termine del 15 novembre 2022. Si evidenzia, inoltre, che nell'ipotesi in cui il contribuente opti per la rateizzazione, sull'importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da calcolare a decorrere dal 16 novembre 2022 e da versare contestualmente a ciascuna rata in scadenza il 15 novembre 2023 e il 15 novembre 2024.


Fonte: MementoPiu